A convenção é o principal documento para a existência de um condomínio, visto que o seu corpo de normas estabelece o estatuto jurídico do condominial, por meio de regras matriciais que irão determinar os direitos e deveres da massa condominial.
Segundo Carlos Alberto Dabus Maluf, a convenção condominial tem o objetivo de “… regulamentar os atos e direitos de todos aquelas pessoas que, de alguma forma, estiverem presentes fisicamente nas áreas do condomínio, como bem esclarece e complementa: o fim precípuo da convenção de condomínio é regular os direitos e deveres dos condôminos e ocupantes do edifício ou conjunto de edifícios. Podemos afirmar que é ela a lei básica do condomínio, sendo ato normativo imposto a todos os condôminos, presentes e futuros”1.
A convenção de condomínio tem como finalidade instruir os condôminos quanto ao uso das áreas comuns, a forma de administração, as penalidades aos que vierem a desobedecer às normas prescritas, a maneira que será feita o rateio das despesas, os direitos, deveres e obrigações de cada morador, os deveres do síndico e dos integrantes do conselho, dentre outros assuntos de suma importância ao condomínio, todos formatados em uma estrutura formalmente contratual2.
Da convenção devem constar a finalidade da estrutura condominial, se se trata de condomínio residencial ou empresarial, o modo de contribuição para a quitação das despesas ordinárias e extraordinárias; as matérias de competência das assembleias, a discriminação e a individualização das unidades exclusivas, a maneira que serão realizadas as convocações assembleares, assim como o quórum exigido para a aprovação do que foi decidido em colegiado.
Para que possa ocorrer a alteração do texto da convenção de condomínio torna-se imprescindível obter a manifestação favorável de, no mínimo, 2/3 dos condôminos, evitando desta maneira frequentes alterações por interesses pessoais dentre outros.
A convenção condominial deve contar com a especificação das unidades autônomas, fazendo constar a respectiva fração ideal de terreno, valendo dizer, o percentual que cada condômino possui da área comum. Deve ainda fazer parte integrante do texto convencional a forma de gestão do condomínio, se a mesma haverá de admitir a contratação ou não de um síndico profissional, ou se haverá de operar exclusivamente com síndico orgânico e voluntário.
Algumas convenções costumam agregar ao seu texto, em capítulo próprio, o inteiro teor do regulamento interno do condomínio, o que se nos afigura um grave erro, vez que para a melhor administração do condomínio, convém que as normas regimentais se façam constantes de um tomo autônomo, independente e externo à convenção, especialmente pelo fato de que as normas do regulamento interno possuem função distinta, conquanto complementar, às regras constantes da convenção condominial.
A lei determina que todo condomínio deve ter convenção, sendo que o síndico é responsável por sua elaboração, caso esta tenha, por exemplo, se extraviado. Uma vez elaborada, deve a mesma ser submetida à aprovação em assembleia, para que possa surtir os efeitos jurídicos consequenciais.
Com isso estamos a afirmar que ter ou não ter uma convenção, não é uma escolha a ser feita por um condomínio; trata-se de um imperativo legal, de caráter obrigatório, uma vez que o Código Civil Brasileiro, cuidando de assinalar as competências legais do síndico, assim determina em seu art. 1.348, inciso IV:
Art. 1.348 Compete ao síndico:
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia;
Assim, diante do exemplo aventado, do extravio de uma convenção, deve o síndico diligenciar imediatamente para que o texto convencional seja elaborado, preferencialmente por um especialista da área jurídica, para, em seguida, ser submetido ao crivo da assembleia de condôminos; uma vez aprovada, deve a convenção ser registrada em cartório para que possa adquirir publicidade e passe a ter o condão de reger a vida em condomínio.
A inércia do síndico em não viabilizar a elaboração de uma convenção condominial deve ser compreendida como conduta grave, apta a demandar a sua destituição, uma vez que, nesse caso, estaria o mesmo em patente desacordo com a lei, o que se nos apresenta como absolutamente inadmissível, haja vista haver lei em vigor determinando o cumprimento das normas da convenção por toda a coletividade de condôminos, dentre outros posicionados em sua esfera de alcance normativo.
1 MALUF, Carlos Alberto Dabus. O condomínio edilício no novo Código Civil. 10. ed São Paulo: Saraiva, 2015. p. 98.
2 É que afirma Silvio Rodrigues, quando diz: “do ponto de vista formal, a convenção se assemelha a um contrato; é ato plurilateral realizado por escrito, como acontece com os contratos em geral. Do ponto de vista estritamente jurídico, porém, a convenção difere dos contratos por uma série de razões, entre as quais a principal é a de que os contratos obrigam somente as partes contratantes, os seus herdeiros, enquanto a Convenção […], obriga a […], atuais ou futuros, e ainda eventuais ocupantes das unidades autônomas”. (RODRIGUES, Sílvio. Direito Civil: Direito das Coisas. V. 5. 34. ed. rev. e atual. de acordo com o novo Código Civil (Lei n. 10.406, de 10-1-2002). São Paulo: Saraiva, 2013, p. 215).
Fonte: https://www.migalhas.com.br/depeso/339385/o-carater-obrigatorio-da-convencao-de-condominio